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Droit immobilier

Maître Agnès Prudhomme

Le droit immobilier est extrêmement large et concerne à la fois les immeubles privés et le patrimoine des personnes publiques. Il régit notamment la construction, la vente et la location de biens immobiliers. Je peux vous assister pour la rédaction de contrats de baux d’habitation et de baux commerciaux, dans le cadre d’une vente immobilière ou encore en cas de litige locatif ou de construction.
Je mets mes compétences à votre service, que vous soyez locataire ou bailleur, vendeur ou acquéreur, constructeur ou porteur de projets immobiliers.

Je vous fournis ainsi conseil et assistance en matière de :
  • droit des baux : négociation, rédaction de baux d’habitation ou de baux commerciaux, actions précontentieuses et contentieuses en cas d'inexécution de contrat de bail d’habitation (loyers impayés, dégradation des lieux, logement non décent, action en résiliation de bail et expulsion), ou en cas de congés, refus de renouvellement, paiement d’indemnité d’éviction concernant un contrat de bail commercial
  • droit de la vente immobilière : actions précontentieuses et contentieuses en cas de litige relatif à une vente immobilière (vice caché, restitution de dépôt de garantie, non réitération après signature d’un compromis ou d’une promesse de vente), action en responsabilité contre le vendeur, notaire, agent immobilier, 
  • droit de la construction : actions précontentieuses et contentieuses en cas de litige de construction, expertise judiciaire, action en responsabilité contre un constructeur pour les dommages affectant l'ouvrage
 

Le droit des baux d’habitation et commerciaux

La rédaction du contrat de bail d’habitation

La rédaction du contrat de bail d’habitation est une phase importante pour déterminer les droits et les obligations des parties contractantes, à savoir le propriétaire ou bailleur d’une part et le locataire ou preneur d’autre part. Le contrat de bail d’habitation est un contrat synallagmatique qui a pour effet d’accorder des droits et de créer des obligations réciproques entre les contractants. Le contrat comporte des mentions obligatoires telles que l’identité des parties, la date de prise d'effet et la durée du bail, la consistance du logement et sa destination, sa description et ses équipements, le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location ou le dernier renouvellement, la surface habitable du logement, le montant du loyer et son mode de règlement ou encore le montant du dépôt de garantie s'il est prévu. Il prévoit également les modalités de son renouvellement ou de sa résiliation. Plusieurs documents doivent être annexés au contrat de bail (dossier de diagnostic technique, notice informative, états des lieux d'entrée et sortie, extrait de règlement de copropriété si l'immeuble est en copropriété...)
Enfin, le contrat de bail ne doit pas contenir de clauses considérées comme abusives par la loi, lesquelles seraient réputées non écrites et donc non prises en compte.
 

Le contentieux du bail d’habitation

Ce contentieux est lié à une inexécution ou à une mauvaise exécution du contrat de bail d’habitation. Il survient notamment en cas de non-paiement total ou partiel de loyers ou de charges locatives ou de litige sur ces points. Une action judiciaire pourra être engagée après une démarche amiable infructueuse afin d'obtenir le paiement des sommes dues par le locataire, voire par le bailleur en cas de décomptes erronés et de sommes trop perçues. Il en est de même en cas de logement non-décent, c’est-à-dire présentant des risques pour la sécurité et la santé de ses occupants. Dans ce cas, le locataire peut demander au propriétaire ou au professionnel qui gère le bien d’effectuer les travaux de réparations nécessaires et en l’absence de réponse ou en cas de refus, peut saisir le Juge des contentieux de la protection afin de solliciter une condamnation à effectuer ces travaux sous astreinte voire une réduction ou une suspension du paiement des loyers jusqu’à leur complète réalisation.
Munie des éléments nécessaires à la constitution de votre dossier (justificatifs de démarches amiables, éventuelles relances, contrat de bail, décompte des sommes dues, procès-verbaux de constat...), je vous accompagne pour faire valoir vos droits.


La procédure d’expulsion locative

L’expulsion d’un locataire peut avoir lieu pour différents motifs dont le plus courant est celui des loyers et charges locatives impayés. Le défaut d’assurance habitation, les dégradations du logement constituent d’autres motifs recevables pour engager une procédure d’expulsion à l'encontre du locataire. Face à des loyers impayés, le bailleur peut se tourner le cas échéant et sous certaines conditions, vers la caution. Si le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant que le contrat de bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas ses loyers et charges aux échéances convenues, le bailleur fera délivrer par huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire, laissant au locataire deux mois pour régler les sommes dues. En cas de non-paiement dans ce délai, le bailleur pourra saisir le Juge des contentieux de la protection afin qu'il constate la résiliation du bail et prononce l'expulsion du locataire. Le locataire pourra quant à lui solliciter des délais de paiement s'il ne peut régler sa dette, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais qui seraient accordés par le juge. Je peux vous assister en demande ou en défense dans le cadre de ces différentes procédures.


La rédaction du contrat de bail commercial

Le bail commercial, qui va régir les relations entre le bailleur et l’exploitant d’un fonds de commerce pendant une durée minimale de neuf ans, n’est pas assujetti à une forme particulière et le statut des baux commerciaux peut être appliqué même en l’absence de bail écrit. Il est cependant préférable de le rédiger avec soin afin d’anticiper d’éventuels litiges entre les parties. Certaines mentions et annexes sont au surplus obligatoires telles que l’état des lieux, l’inventaire précis et limitatif des impôts, taxes et redevances liés au bail avec l’indication de leur répartition entre locataire et bailleur, ou encore l’état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois années suivantes assorti d’un budget prévisionnel ainsi que l’état récapitulatif des trois années précédentes avec leur coût. D’autres annexes sont fortement recommandées telles que le règlement de copropriété ou encore le dossier amiante afin que le preneur soit pleinement informé.

Certaines clauses seront réputées non écrites telles que les clauses faisant échec au droit au renouvellement du bail ou encore interdisant au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. Il est donc crucial de porter aux clauses contractuelles une attention particulière tant lors de la rédaction du contrat que de sa signature.


Le contentieux des baux commerciaux

Les litiges en matière de baux commerciaux concernent majoritairement, en cours d’exécution du bail, la question de la répartition des travaux de réparation et d’entretien entre bailleur et locataire, ou encore de défaut de paiement des loyers et charges. En cas d’infraction du locataire aux obligations du contrat de bail, le bailleur souhaitant se prévaloir de la clause résolutoire prévue au contrat devra faire délivrer un commandement par huissier (même si le contrat de bail prévoit un autre formalisme) mentionnant les faits reprochés ainsi que le délai d’un mois dont dispose le preneur pour obtempérer. A défaut, le commandement ne sera pas valable.

Des litiges peuvent également naître à l’occasion d’une demande de révision de loyer et d’un éventuel déplafonnement sollicité par le bailleur fondé sur une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

Le contentieux des baux commerciaux se développe encore à l’occasion d’un congé avec refus de renouvellement du bail délivré par le bailleur et de la question de l’indemnité d’éviction devant être versée à ce titre, sauf motif grave et légitime. Le locataire peut contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Les actions judiciaires relatives aux baux commerciaux relevant de la compétence des Tribunaux judiciaires devant lesquels la représentation par avocat est obligatoire, je peux les engager pour votre compte ou assurer votre défense si vous êtes assigné. 

Le droit de la construction

Le droit de la construction est un ensemble de règles régissant les relations entre constructeur et maître de l'ouvrage. Sont réputés contructeurs tout architecte, entrepreneur, technicien ou toute personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, ou encore toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire (article 1792-1 du code civil).


La responsabilité du constructeur

Le constructeur engage sa responsabilité, du début du chantier jusqu’à la fin et même au-delà. Sa responsabilité de plein droit est engagée envers le maître de l'ouvrage en cas de dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. On parle alors de garantie décennale puisque le constructeur pourra voir sa responsabilité engagée dans un délai de dix ans à compter de la réception de l’ouvrage, sauf s’il prouve l’existence d’une cause étrangère. Pour les éléments d'équipement qui ne feraient pas corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, de clos ou de couvert, une garantie dite de bon fonctionnement pourra être mobilisée dans un délai de deux ans à compter de la réception de l'ouvrage. La réception est donc un acte fondamental car elle va matérialiser, de manière contradictoire, l'acceptation de l'ouvrage par le maître de l'ouvrage, avec ou sans réserves, et faire courir les délais de garanties du constructeur. C'est également à compter de cette réception que le constructeur devra réparer tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage sur le procès-verbal de réception ou par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception : il s'agit de la garantie dite de parfait achèvement, à laquelle le constructeur est tenu pendant un délai d'un an à compter de la réception. 
Toute clause contractuelle qui viserait à exclure ou limiter les responsabilités de plein droit des constructeurs ou les garanties décennale, de bon fonctionnement ou encore de parfait achèvement serait réputée non écrite car les dispositions des articles 1792, 1792-1 à 1792-6 du code civil qui régissent la matière sont d'ordre public.
La responsabilité contractuelle du constructeur pourra par ailleurs être engagée dans certains cas, dans un délai de cinq ans à compter du jour où le maître de l'ouvrage a eu connaissance des faits permettant de l'engager.


Le contentieux de la construction

Les litiges en matière de construction opposant le client (maître de l’ouvrage) et le constructeur nécessitent souvent une expertise judiciaire pour déterminer la nature, l'origine et la cause de désordres (malfaçons, vices, défauts de construction...), ce qui permettra par la suite aux juges de disposer des éléments techniques et de fait pour statuer sur les responsabilités encourues. Une telle expertise constitue donc une étape fondamentale qui ne doit pas être négligée car elle va influer sur les suites du dossier. Dès lors que la nature, l'origine des désordres et leurs conséquences auront été déterminées par l’expert, et à défaut de règlement amiable du litige après expertise, une procédure judiciaire pourra être menée à l'encontre du ou des constructeurs afin de solliciter leur condamnation à réparer les désordres et les préjudices en découlant subis par le maître de l'ouvrage. A cette occasion, les garanties légales notamment décennale ou de bon fonctionnement pourront être invoquées. Le contentieux de la construction implique souvent une assurance dommages-ouvrage dès lors que cette dernière doit être souscrite lors de tous travaux de construction, ou encore de rénovation susceptibles de mettre en cause la solidité de la construction. La mise en jeu de cette assurance est soumise à des conditions précises et permet à l'assuré de se faire indemniser rapidement par l'assureur dommages-ouvrage sans recherche de responsabilité, ce dernier exerçant ensuite ses recours à l'encontre de l'assureur du constructeur. 

Je peux vous accompagner tant au stade de l’engagement d’une procédure de référé expertise et de l’expertise elle-même, qu’au stade de la procédure au fond après expertise afin de faire valoir vos droits et solliciter l’indemnisation de l’ensemble de vos préjudices.
 
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